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Vive em condomínio?
Conheça as novas alterações
Com a entrada em vigor da lei n.º8/202 já em 10 de abril, as assembleias de condomínios têm novas formas de funcionar e os administradores têm novos poderes e obrigações.
Por outro lado, também os condóminos passam a ter algumas obrigações perante o administrador que não existem na lei atualmente em vigor.
Nova lei do condomínio traz muitas novidades
As alterações, revendo o regime da propriedade horizontal e alterando o Código Civil, abrangem não só o funcionamento dos condomínios, atribuindo novas responsabilidades ao administrador do condomínio e a possibilidade de realizar assembleias não presenciais, mas também acrescentam documentos relevantes.
Assim, acresce a obrigatoriedade da existência de uma declaração de encargos com o condomínio (e eventuais dívidas) a ser apresentada na escritura de venda ou doação de imóveis.
Por outro lado, os condóminos têm a obrigação de manter os seus dados atualizados, bem como de informar sobre a eventual venda da respetiva fração.
Administradores de condomínio com mais poderes e obrigações
Neste capítulo, destaca-se, desde logo, a obrigatoriedade de existir um administrador do condomínio em prédios em propriedade horizontal.
O administrador é eleito em assembleia geral de condóminos por um ano, mantendo-se assim em funções até que seja eleito o seu sucessor. Pode ser um condómino do prédio ou uma pessoa ou empresa externa, dependendo apenas da decisão da assembleia.
Do mesmo modo, é a assembleia que aprova a remuneração do administrador. Nada impede que se a administração for feita por um dos condóminos este seja remunerado. Esta remuneração pode ser monetária ou, por exemplo, pode ser mediante a isenção de pagamento do condomínio. Cabe assim à assembleia decidir.
Atuais funções do administrador
Ao abrigo da atual lei do condomínio é da responsabilidade do administrador:
- Convocar a assembleia dos condóminos;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns e de cada de cada fração;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano e prestar contas à assembleia;
- Cobrar aos condomínios as quotas do condomínio, bem como a sua quota-parte de todas as despesas aprovadas;
- Assegurar a conservação dos bens comuns;
- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, em ações contra algum dos condóminos por falta de pagamento ou em ações interpostas contra condóminos;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Novas funções do administrador
Com a entrada em vigor da nova lei do condomínio, passam a ser da responsabilidade do administrador (artigo 1436.º do Código Civil), as seguintes situações:
- Verificar a existência do fundo comum de reserva;
- Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas (incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia);
- Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis;
- Informar os condóminos por escrito ou por correio eletrónico sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial e da sua evolução (pelo menos, semestralmente);
- Apresentação de três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou inovação para deliberação;
- Emitir a pedido do condómino, uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor. Tem de emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração. Esta declaração é obrigatória em escrituras de venda, doação ou se contraiam encargos sobre as frações em causa.
Sanções para o administrador
Nos termos da nova lei, o administrador de condomínio que não cumprir as funções definidas na lei, ou outras que lhe sejam atribuídas em assembleia de condomínio, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
Se se provar que praticou irregularidades ou agiu com negligência, pode ser exonerado por um tribunal após requerimento de qualquer condómino.
Nova lei do condomínio, novas obrigações dos condóminos
De facto, nos termos da Lei 8/2022, os condóminos têm o dever de informar o administrador sobre:
- Número de contribuinte, morada, contactos telefónico, endereço de correio eletrónico;
- Atualização destes elementos em caso de alteração;
- Em caso de venda, comunicar a mesma por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração. Se falhar esta comunicação, vai ter suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda.
Assembleias de condomínio têm novas regras
Outra das novidades da nova lei prende-se com o funcionamento das assembleias de condomínio.
Podem realizar-se até 31 de março
A lei atual impunha que as assembleias de condóminos deveriam reunir na primeira quinzena de janeiro. No entanto, com a nova lei, embora a título excecional, a assembleia de condóminos pode realizar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que esteja previsto no regulamento do condomínio. Ou seja, deliberado em assembleia pela maioria (artigo 1431.º)
Convocatória pode ser feita por correio eletrónico
A convocatória para a assembleia, de acordo com a lei do condomínio ainda em vigor, tem de ser feita por carta registada enviada com 10 dias úteis de antecedência. Ou pode ser entregue pessoalmente mediante a assinatura de recibo de receção.
A partir de abril, a convocatória pode passar a ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. A manifestação de vontade tem de ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Ao receber a convocatória, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail (artigo 1432.º)
Segunda assembleia pode realizar-se 30 minutos depois da primeira
A nova lei vem esclarecer cabalmente esta dúvida que tem levantado questões em tribunal, podendo mesmo levar a impugnação de decisões da assembleia.
Assim, e nos termos do artigo 1432.º, a segunda reunião de condóminos pode realizar-se no mesmo local da inicial, 30 minutos após a primeira convocatória. Assim, se numa assembleia marcada para as 21h00 não comparecerem condóminos suficientes para a sua realização, a é possível estes reunirem-se às 21h30, desde que o número de condóminos presentes represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Assembleia de condomínio pode realizar-se por videoconferência
Por determinação da administração do condomínio ou a pedido da maioria dos condóminos, a assembleia pode ser feita por videoconferência. No entanto, se algum dos condóminos não tiver condições para participar por videoconferência tem de avisar a administração do condomínio que deverá assegurar-lhe os meios necessários. Se tal não for possível, a assembleia não poder ter lugar à distância.
Ata pode ser assinada por assinatura eletrónica
Para além da assinatura manuscrita, passa também a ser válida a assinatura eletrónica da ata. Ambas podem ser feitas sobre o documento original ou sobre o documento digital que já tenha outras assinaturas.
É também considerada como válida a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico para a administração, declarando concordar com o conteúdo da ata remetida pela mesma via. Esta declaração deve ser anexada ao documento original da ata.
In "Doutor Finanças"
Instalar um ponto de carregamento no seu lugar de garagem pode ser mais complicado do que ligar a ficha à corrente. Da energia fornecida aos vizinhos, há vários aspetos a tomar em conta até chegar à tomada.
Sejam quais forem as razões que levam um automobilista a comprar um automóvel eletrificado, seja um híbrido plug-in com motores de combustão e elétrico ou um veículo totalmente elétrico, a verdade é que esse projeto acaba muita vezes por esbarrar na realidade, como por exemplo, quando tem de carregar regularmente a viatura em casa ou no prédio onde habita. Ao contrário do que muitas vezes se pensa, carregar o carro no prédio de residência não é uma tarefa evidente, revelando-se até, nalguns casos, muito dispendiosa, quando não mesmo impossível. Tudo por causa da capacidade energética da garagem, normalmente apenas com potência suficiente para alimentar a respectiva iluminação e os elevadores, tudo assente num sistema elétrico que não aguenta mais carga.
Não se esqueça de avisar os vizinhos
É certo que a lei é clara: quem quiser instalar um ponto de carregamento na garagem do prédio pode fazê-lo, bastando para isso avisar por escrito a administração do condomínio (e o dono da fração, se for arrendada). Passados 30 dias, pode proceder à instalação do dispositivo. As dificuldades surgem muitas vezes depois e, sobretudo, nos prédios construídos antes de 2010, altura em que as instalações elétricas passaram a ser obrigatoriamente montadas de forma prever este tipo de situações. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, em 2011, mais de metade (54%) dos alojamentos familiares clássicos, ocupados como residência habitual, tinha estacionamento ou garagem.
Prédios antes de 2010
Se vive num prédio anterior a 2010 e se for o único dos condóminos que queira carregar o carro eletrificado, a solução é relativamente simples: com uma wallbox vai poder carregar de forma mais rápida a viatura e vai ter acesso a informação detalhada de quanto gastou e quanto lhe custou, podendo acertar contas com a administração do condomínio, salvaguardando-se assim de qualquer acusação de serem os restantes condóminos que pagam a sua mobilidade.
As wallbox são unidades de carregamento montadas na parede que, alimentadas por corrente alternada, em modo monofásico ou trifásico, aumentam a velocidade com que a energia é fornecida à viatura. Estas instalações devem respeitar os requisitos técnicos, estabelecidos pela Direção Geral de Energia e Geologia (DGEG), para locais comuns do edifício. Já no caso de uma vivenda as coisas podem ser mais simples, bastando muitas vezes aumentar apenas a potência contratada para conseguir alimentar mais um dispositivo na casa.
Um caso prático
O problema surge quando há mais condóminos a querer instalar um carregador na garagem ou se a maioria dos proprietários, através da administração do condomínio, considera que há risco efetivo da segurança de todos ou prejuízo para a linha arquitetónica do edifício.
E mesmo quando se consegue avançar por meio de um processo que pode ser desgastante e envolver longas reuniões de condóminos, há depois a questão importante dos custos, que fazem curto-circuito à maior parte dos projetos deste tipo. Passemos a um exemplo prático: num prédio de 30 frações na zona ocidental de Lisboa a questão foi colocada por alguns dos moradores, que queriam carregar os respectivos carros numa garagem. Após vistoria por um técnico especializado, chegou-se à conclusão de que o atual sistema elétrico da garagem não permitia tal intenção.
Passou-se então à fase seguinte, a da análise do projeto de nova instalação elétrica que permitisse carregar viaturas elétricas na garagem. Em primeiro há a questão da rede de energia. Vários locais da cidade podem não ter energia suficiente para alimentar várias garagens com carregadores de elétricos, sendo necessário os prédios estarem próximos de um posto de transformação, que transforma energia de alta e média tensão em baixa tensão. Se pensarmos que cada uma dessas 30 frações vai ter uma potência de 7 kw, ao todo são 200 kw de energia necessária, a que se soma ainda a energia para os elevadores e iluminação geral, ou seja, mais cerca de 200 kw. Depois é preciso fazer obras para a nova rede de energia da garagem, instalando cabos para os pontos de carregamento, adaptando quadros de coluna, instalando novos contadores.
Conta final: cerca de 5 mil euros de despesa (já com wallbox incluída) para cada uma das frações.
É por isso que deve planear bem a compra de um carro eletrificado, para que depois não lhe aconteça ter de andar às voltas na sua zona de residência à procura de um posto público de carregamento e deixar o seu lugar de garagem vago.
O que diz a lei sobre carregamentos nos condomínios?
O diploma que rege as instalações elétricas nas garagens dos condomínios só prevê situações muito especiais para recusar a instalação de carregadores.
O Regime Jurídico da Mobilidade Elétrica é o diploma que rege as mais variadas situações descritas. Ou quase todas. Num prédio em que os condóminos tenham lugares de garagem, e queiram fazer uma instalação para o carregamento, devem comunicar essa intenção à administração do condomínio. O ónus de instalação é do próprio requerente ou da administração do condomínio, neste último caso se a construção for posterior a 2010, se for para utilização de mais do que um condómino e essa pretensão for aprovada por dois terços da Assembleia Geral do Condomínio. Ou seja, o ónus de instalação só passa para a administração do condomínio numa de duas situações:
- Se a construção for posterior a 2010;
- Se o posto de carregamento for para servir mais do que um condómino.
Para qualquer uma das situações (construção posterior a 2010 ou carregamento para mais de um condómino), é obrigatória a aprovação da Assembleia Geral do Condomínio por uma maioria de dois terços.
Nos termos do art.º 29.º do referido diploma, qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal pode, por sua iniciativa, instalar pontos de carregamento, desde que informada a Administração do condomínio com a antecedência devida (30 dias). Neste caso não é necessária deliberação da Assembleia de Condóminos, basta informar o condomínio e fazê-lo a suas expensas e, claro, cumprindo as normas de segurança.
A lei nada diz quanto aos custos de eletricidade. Mas o bom senso possibilita uma de duas hipóteses: ou um contador próprio a solicitar à distribuidora de rede elétrica ou a separação de consumos na conta de eletricidade do condomínio, também a solicitar à operadora de energia. A instalação só pode ser recusada em condições muito especiais, sobretudo se estiverem relacionadas com a segurança do edifício, como decorre do diploma.
A responsabilidade pela legalidade da instalação é da Administração do Condomínio que, vericando-se alguma irregularidade procedimental, deve comunicar à fornecedora de energia e solicitar a sua desinstalação e corte de fornecimento ou contactar o site www.e-redes.pt e efetuar a denúncia. Mas atenção, é necessário certicar-se primeiro que não existe de facto autorização da administração do condomínio.
E se tudo falhar e o proprietário da viatura elétrica decidir lançar um cabo de eletricidade pela janela? Se viver num apartamento é muito provável que não o possa fazer sem autorização do condomínio uma vez que utiliza a fachada do prédio, que é uma parte comum. Se viver numa casa, pode.
in Revista ACP | outubro 2021
17.09.2021
13.09.2021
COMUNICADO
Caro condómino,
Pedimos a sua atenção para a seguinte informação relacionada com o seu condomínio.
Evitar contágio
Face às atualizações relacionadas com a evolução do surto COVID-19 e em linha com as recomendações das entidades de saúde e governamentais portuguesas, vimos por este meio aconselhar a permanência no mínimo tempo possível nas zonas comuns do condomínio.
De acordo com a informação disponível, este vírus poderá resistir até 5 dias em superfícies de metal ou plástico. Por isso, sugerimos ainda que cada condómino reforce voluntariamente a higienização e a desinfeção de portas, campainhas e interruptores.
Impacto na gestão da CONDOMINIUNS
Durante o atual contexto de contenção do vírus, mantemo-nos contactáveis, mas sem atendimento presencial no escritório.
Neste âmbito, também o calendário de Assembleias de Condóminos (as já convocadas e por convocar) será adiado por tempo indeterminado - até novas instruções, por parte das autoridades competentes, quanto à existência de perigo de propagação.
Estamos certos da sua compreensão e do seu apoio neste período em que a contenção do surto depende do contributo de todos nós.
Reiteramos, também, a disponibilidade para dar resposta a qualquer informação adicional que necessite.
Vila Franca de Xira, Março 2020 / 2021